전세 만기가 다가오는데 집주인이 보증금을 올려 달라고 하면 어떡하죠? 요즘 사회초년생 단톡방에서 서울 전셋값 얘기가 빠지지 않아요. 한국부동산원 주간 지수를 분석한 머니투데이 보도(10월 23일)에 따르면, 서울 아파트 전세가는 89주 연속 오르며 2022년 1월 고점 바로 앞까지 올라왔어요. 오늘은 서울 전셋값이 어디까지 왔는지, 왜 이렇게 됐는지, 세입자는 뭘 챙기면 좋을지 차근차근 정리해 볼게요.
1. 서울 전셋값, 2022년 고점까지 0.67% 남았어요
10월 19일 기준 서울 전셋값(전세가격지수)은 2022년 1월 17일에 찍은 고점보다 0.67% 낮은 수준이에요. 사실상 코앞이죠. 25개 자치구로 쪼개 보면 이미 예전 최고 지수를 넘긴 곳이 9곳이에요. 성동, 송파, 노원, 영등포, 광진, 강동, 동대문, 마포, 중랑구가 여기에 들어요. 각 구의 과거 최고 지수와 비교하면 성동구는 10.62%, 송파구는 5.48%, 노원구는 4.68% 높아요. 참고로 이 수치는 한국부동산원이 매주 발표하는 아파트 전세가격지수를 머니투데이가 분석한 결과예요. 지수는 아파트 기준이라 빌라나 오피스텔 전세 흐름과는 다를 수 있다는 점도 기억해 두세요.
2. 2년 계약 기준으로 보면 체감이 더 커요
전세 계약은 보통 2년 단위라서, 2년 전에 계약한 집을 지금 갱신한다고 생각하면 훨씬 와닿아요. 2024년 10월 21일부터 올해 10월 19일까지 서울 전셋값은 13.04% 올랐어요. 25개 구 중 22곳이 10%를 넘겼고요. 상승률이 높은 곳은 아래와 같아요.
| 자치구 | 2년간 전셋값 상승률 |
|---|---|
| 송파구 | 19.39% |
| 노원구 | 18.27% |
| 성북구 | 17.90% |
| 강동구 | 17.82% |
| 광진구 | 15.45% |
단순한 예시로, 2년 전 보증금이 4억 원이었다면 서울 평균 상승률 13.04%만 적용해도 5,000만 원 넘게 차이가 나요. 갱신계약으로 보증금 인상을 미뤄 온 세입자는 그동안 쌓인 상승분을 한꺼번에 부담할 수 있다는 분석도 나와요.
3. 서울 전셋값이 오른 이유는 공급 감소예요
보도에서는 전세 공급이 줄어든 요인으로 입주 물량 감소, 기존 전세의 월세 전환, 정비사업 이주 수요를 꼽았어요. 집을 구해야 하는 사람은 그대로인데 전세 매물은 줄어드니 값이 오르는 구조예요. 서울 전셋값이 이렇게 움직이면 월세로 넘어가는 집도 더 늘 수 있어요. 10·15 대책 1년을 짚은 국민일보 기사(10월 16일)도 같은 흐름을 보여 줘요. 대책 이후 1년간 서울 아파트 전셋값은 누적 10.30% 올랐는데, 그 직전 1년은 2.41%였어요. 성북구는 1.19%에서 16.21%로, 노원구는 2.52%에서 15.14%로 오름폭이 크게 커졌어요. 상대적으로 가격대가 낮은 외곽 지역에서 전세 부담이 더 빠르게 늘었다는 뜻이에요. 이런 움직임은 인접한 경기 지역으로도 번지고 있다고 해요. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 30대가 ‘포모’로 외곽에 집을 사는 것도 임대차 시장 불안에서 비롯된 면이 있다며, 단기적으로 임대차 시장 불안을 얼마나 잡느냐가 관건이라고 짚었어요.
4. 세입자가 지금 점검해 볼 것들
- 계약 만기일을 달력에 적어 두고, 최소 몇 달 전부터 같은 단지와 인근 단지의 실거래가와 호가를 비교해 보세요.
- 전세대출을 쓰고 있다면 한도와 조건이 달라지지 않았는지 은행에 미리 확인해 두세요(최신 대출 규정은 확인 필요).
- 월세 전환 요구를 받을 때를 대비해서 월 부담액이 소득에서 차지하는 비중을 미리 계산해 보세요.
- 계약서 특약, 확정일자, 전입신고 같은 기본 절차도 이사 전에 한 번 더 점검해 보세요. 보증금이 커질수록 기본기가 더 중요해요.
한편 이현철 아파트사이클연구소 소장은 집값이 오르지 않으면 전세가 유리하다고 주장했어요. 자기자금 5억 원으로 10억 원짜리 집을 샀을 때 집값이 10% 내리면 자기자금 기준 손실은 20%라는 계산도 내놨고요. 다만 이건 하나의 가정이고 어떤 선택이 맞는지는 각자 상황에 달려 있어요.
정책 쪽에서도 움직임이 있어요. 홍지선 국토교통부 장관은 10월 23일 국정감사에서 전세의 월세화로 커진 서민 주거비 부담을 덜기 위해 소형주택과 매입임대 공급을 늘리고 장기 민간임대를 활성화하겠다고 밝혔어요. 청년과 신혼부부를 위한 주거 지원책도 추가로 찾겠다고 했는데, 구체적인 내용과 시행 시기는 아직 확인 필요예요. 발표가 나오면 내 상황에 해당하는지 꼭 살펴보세요.
5. 핵심 요약
- 서울 전셋값은 89주 연속 올라 2022년 1월 고점보다 0.67% 낮은 수준까지 왔어요.
- 2년 새 13.04% 올랐고, 25개 구 중 22곳은 10% 넘게 올랐어요.
- 입주 감소, 월세 전환, 정비사업 이주가 공급을 줄인 요인으로 꼽혀요.
- 만기 전 시세 확인과 대출 조건 점검이 가장 현실적인 준비예요.
- 정부 지원책은 발표 단계라 구체 내용과 시행 시기를 계속 확인해야 해요.
출처
- 머니투데이, 서울 전셋값 고점 눈앞…22개 구, 2년 새 10% 넘게 뛰었다 (2026.10.23): https://www.mt.co.kr/estate/2026/10/23/2026102015340229089
- 국민일보, 매매 11% 뛰고 전셋값도 10% 껑충… 서민 주거 불안 심화 (2026.10.16): https://www.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=9000023046
- 뉴스핌, [2026 국감] 홍지선 국토장관 “청년·신혼부부 주거 지원책 추가 발굴” (2026.10.23): https://www.newspim.com/news/view/20261023000834
- 파이낸셜뉴스(뉴시스), “집값 안 오르면 전세가 유리”…전문가 “무리한 내 집 마련, 후회할 수도” (2026.10.23): https://fnnews.com/news/202610230540248380
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